Профессиональная оценка коммерческой недвижимости: как и когда проводится, куда обратиться

Экспертная независимая оценка коммерческой недвижимости – популярная в последние годы услуга. Она часто требуется для суда, банка, различных сделок, а также для разрешения имущественных споров граждан.

Чтобы получить официальный документ о её проведении, нужно обратиться в профессиональную компанию, уполномоченную выдавать заключение о проведении такой работы. Только оно будет иметь юридическую значимость.

В каких случаях нужна экспертная оценка коммерческой недвижимости

Для коммерческой недвижимости такая процедура может понадобиться в следующих случаях:

• В целях подтверждения балансовой цены.
• Для международного бухучёта.
• По запросу ФНС с целью определения налоговой базы.
• По запросу банка при подаче заявки на кредит, рассрочку, ипотеку.
• В целях переоценки недвижимости, если она находится в залоге у банка.
• Для страховой компании.
• При проведении сделок с имуществом, например, купли-продажи или сдачи в аренду.
• В целях сравнения с конкурентами, принятия решений по изменениям, управлению компанией.
• Для разрешения имущественных споров.

Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относятся:

• ТРЦ, ТРК, ТК.
• Нежилые отдельно размещённые здания без точного назначения.
• Производственные и торговые помещения.
• Офисные здания.
• Кафе, рестораны, салоны, парикмахерские и т.п.
• Складские помещения.
• АЗС.

Существует несколько разновидностей оценки. Какой метод выбрать, зависит от целей проведения и от типа недвижимости. Самостоятельно определять способ нет необходимости – нужно просто проконсультироваться у специалиста компании, в которой планируется заказать услугу. Он сам выявит, какой метод нужно использовать в данном случае.

Используемые способы – затратный, сравнительный или доходный. При каждом из них проводится полный подробный анализ ряда факторов. Разница в том, что акцент делается на разных деталях.

Несмотря на то, что для каждого есть свои правила и формула расчёта, работа проделывается огромная. Эксперт анализирует каждый фактор с учётом своих знаний и опыта. Мнение о том, что высчитать цену недвижимости легко, просто используя интернет-формулы, ошибочно.

Кто имеет право проводить оценку коммерческой недвижимости

Существует два варианта:

1. Самостоятельная оценка коммерческого помещения или здания. Сюда входят также случаи, когда имущество оценивается общим собранием нескольких сотрудников, знакомыми со смежным профильным образованием и т.д.
2. Профессиональная. Может проводиться только организациями, имеющими лицензию на такую деятельность.

Первый вариант используется крайне редко. Он подходит, когда не требуется ни определение точной цены, ни официальное заключение в виде документа.

Примеры случаев, когда может понадобиться самостоятельный анализ:

• Организация хочет внести какие-то изменения во внутреннюю документацию или в принципы своей работы. Для этого в рамках комплексного решения ей требуется оценить недвижимое имущество.
• Происходит разделение объекта между родственниками, но проблем не возникает, нужно только выяснить изначальную стоимость.
• Перед продажей владелец желает уточнить цену.

Выбирая такой вариант, очень важно учитывать, что получившаяся в итоге сумма может сильно отличаться от реальных цифр. Если человек пытается сделать оценку по формулам из интернета, вероятность ошибки очень высока. Недаром для проведения оценочной деятельности компании получают лицензию: важны и знания, и опыт.

Поэтому второй вариант выбирают чаще. К тому же в большинстве случаев анализ стоимости объекта не имеет никакой юридической силы, если он не подтверждён официальным документом.

Этапы проведения оценки

Первым этапом является подбор организации. Решение стоит принимать взвешенно, не обращаясь в первую попавшуюся компанию, а выбирая действительно ответственных экспертов.

Согласование действий и подписание договора

Второй этап – непосредственно обращение в эту организацию, получение консультации по всем вопросам и согласование дальнейших действий. Консультация обычно является бесплатной и проводится в течение 15-60 минут. В ходе неё выясняются все нюансы и пожелания заказчика, принимается решение о том, как обойти подводные камни, если они есть.

Далее на этом этапе происходит согласование деталей проведения работы. Необходимый минимум информации, который нужно предоставить:

• Общее местонахождение объекта и его точный адрес.
• Его наименование.
• Информацию об общей площади объекта.
• Цель проведения – для чего необходимо заключение об оценке.

На втором этапе согласовывается также цена оценки коммерческой недвижимости, запрашивается пакет документов, если он ещё не был собран. После их передачи заключается договор.

После второго этапа основная работа заказчика может считаться оконченной. Далее потребуется только предоставить доступ на объект, если в этом есть необходимость.

Осмотр объекта и составление заключения

На третьем этапе эксперт выезжает на объект и проводит его осмотр:

• проверяет степень износа;
• делает фотографии;
• осматривает прилегающую территорию;
• проверяет соответствие документации в целом;
• вносит в свои записи все детали, влияющие на стоимость;
• также он изучает предоставленные документы.

Затем на основе всех собранных материалов и с помощью оценочных формул проводится анализ актуальной стоимости объекта. Обычно вся работа занимает от 1 дня.

Более точный срок зависит от расположения объекта и наличия факторов, которые могут препятствовать проведению процедуры или задерживать её. Дату получения заключения об оценке можно узнать заранее, ещё при заказе услуги.

Последним, четвёртым этапом является получение готового документа. После этого его можно использовать там, куда он изначально требовался.

Какие документы потребуются

Единого перечня документов, по которому можно было бы их собрать и сдать эксперту, не существует. В различных ситуациях могут понадобиться другие бумаги; бывает и так, что отсутствие какой-либо справки не критично. А иногда документ можно заменить на другой. Всё зависит от конкретной ситуации.

Оптимальный вариант – уточнять заранее, что именно понадобится. Для этого нужно проконсультироваться у специалистов по телефону. На основе предоставленных данных они могут назвать полный перечень.

Но есть основной список, на который можно предварительно ориентироваться:

• Подтверждение права собственности на тот объект, который предстоит оценивать.
• Геодезический план либо карты с обозначением места расположения недвижимости. Предоставляется в виде копий.
• Документы, с помощью которых можно подтвердить право на земельный участок, где расположен объект.
• Для юридических лиц – справка о размере балансовой стоимости.
• Информация обо всех сооружениях, входящих в состав объекта и расположенных на его территории.
• Справки, подтверждающие ежегодные расходы на объект, и размер этих расходов.
• Документы из БТИ.
• Реквизиты организации, если заказчиком является юридическое лицо.
• Документы, подтверждающие суммы расходов по коммунальным платежам или их полное отсутствие.
• Сведения о том, есть ли обременения, или об их отсутствии. Во многих случаях нужны документальные подтверждения. К обременениям относятся залог, аренда, ипотека и другие подобные случаи.

Кому доверить проведение оценки коммерческой недвижимости

Компаний, занимающихся профессиональной оценкой коммерческой недвижимости, сегодня достаточно много. И всё-таки стоит тщательно выбирать эксперта, особенно если анализ проводится в целях перепроверки или результат может сильно повлиять на дальнейшие обстоятельства.

Наше предложение потенциальным заказчикам – выбрать именно нас в качестве организации для проведения оценки. Огромный опыт позволяет утверждать, что всё будет сделано на высшем уровне.

Преимущества, которые вы можете получить, если выберете компанию «Профсервис», достойны внимания:

• Предоставляется оценка коммерческой недвижимости в Москве на таком уровне, где учтены все факторы, а значит, она будет максимально точной и обоснованной.
• Вы будете уверены, что результат – правильный. Это подтверждает репутация компании и огромный опыт, а также высокая квалификация наших сотрудников. «Профсервис» имеет лицензию на свою деятельность. Аккредитован в Сбербанке.
• Короткий срок выполнения. Согласовать его можно заранее, до подписания договора.
• Затраты будут приемлемыми. Несмотря на высокий уровень услуг и сервиса, цены демократичные.

Если вы хотите получить оценку коммерческой недвижимости с учётом всех возможных факторов, обратитесь к нам. Профессиональный подход – залог положительного результата!