Подходы и методы в оценочной деятельности

Как эксперты оценивают объект?

Для ясного понимания, на что вы как клиент оценочной компании тратите деньги, давайте разберем базовые понятия, которыми оперируют эксперты – оценщики.
Оценочная деятельность — труд, направленный на установление рыночной стоимости в отношении объектов оценки.

Отсюда вытекает вопрос о «стоимости». Что конкретно мы оцениваем?

Стоимость – общеэкономическое понятие. Оно не имеет единого определения. Однако ей присущи общеизвестные черты, определяющие её сущность.

  1. Стоимость – мера полезности вещи.
  2. Стоимость – мера затрат труда на изготовление объекта.
  3. Стоимость – мера относительной редкости предмета.
  4. Вещь должна обладать способностью обмениваться на другие объекты или денежные средства. Только тогда она будет обладать стоимостью.
  5. Стоимость выражается в деньгах.

Объединив вышесказанное, стоимость – экономическое понятие, касающееся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг (в соответствии с МСО).

Цена же – это количество денежных средств, уплаченных за объект оценки.
Ежедневная работа оценщика – интеллектуальная, в то же время творческая. С одной стороны, для проведения качественной оценки недвижимости, бизнеса или прав собственности необходимы знания и опыт. С другой, — несколько десятков методов в рамках трех оценочных подходов позволяют решать различные задачи клиента. И выбор методов, их сочетания всегда остается на усмотрение эксперта.

Итак, существует три подхода в оценочной деятельности: затратный, сравнительный и доходный. Коротко их можно охарактеризовать так.

Подход

Суть применения
Доходный — Учитывает затраты на строительство и рыночную стоимость объекта.
Сравнительный (рыночный) — Исходит из ожидаемых доходов от объекта оценки.
Затратный — Основан на предположении, что покупатель купит самый дешевый из схожих по степени полезности объектов.

Суть применения этих подходов для разных видов объектов оценки схожа, но есть определённые нюансы. Мы описали эти нюансы подробнее на страницах:

Доходный подход

Уместен при оценке объекта, который создает доход с возможностью его прогнозирования.

Сравнительный подход

Уместно использовать, если:
1) существует рынок продаж аналогичных товаров;
2) есть достаточно данных о проданных аналогичных объектах.
Сравнительный подход применим только в случае удовлетворения обоих условий.

Затратный подход

Затраты на производство объекта в момент его создания замещаются
затратами в сегодняшних ценах. При этом эксперт учитывает износ объекта оценки.

Это более универсальных подход, он применим практически всегда, что отличает от двух предыдущих.

Понимание вопросов ценообразования объектов, принципов оценки, методов и подходов, пришедших благодаря образованию и опыту работу, позволяет нам делать достаточно точные выводы о стоимости объекта оценки.

Приведем простой пример. Он покажет, что для одного и того же типа недвижимости не применим один и тот же подход. Мы сейчас рассмотрим затратный подход.

Согласно методике применения затратного подхода для квартиры, считаем стоимость земельного участка под жилым домом, затраты на строительство всего дома и выделяем долю квартиры в общем объеме дома. Допустим, это будет 1 сотая. Полученная таким образом стоимость квартиры будет обладать большими погрешностями и не отразит реальную стоимость квартиры.

В то же время, чтобы рассчитать стоимость коттеджа, то есть жилой загородной недвижимости, посчитав все затраты на строительство и стоимость земельного участка, стоимость получится близкой к рыночной, хотя тоже с допущениями.

Вывод: для жилой недвижимости наиболее применим сравнительный подход. Особенно учитывая, что рынок подобных объектов достаточно развит.

Итоговые отчеты мы составляем в соответствии с Федеральным законом №-135 «Об оценочной деятельности» и Федеральными стандартами оценочной деятельности.

Мы соблюдаем сроки, установленные с заказчиком. Например, срок оценки жилой недвижимости — 1 день.

Стоимость услуг мы рассчитываем, исходя из Отраслевого соглашения в оценочной деятельности 2012-2014 гг.